Im Grundbuch zählt nicht der Finanzierungsbeitrag
Bei Wohnungseigentum wird ein Miteigentumsanteil an der gesamten Liegenschaft – der sogenannte Mindestanteil – im Grundbuch eingetragen. Mit diesem ist das ausschließliche Nutzungsrecht an einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt verbunden. Die Größe des Mindestanteils richtet sich nach dem Nutzwert des Objekts und nicht nach dem Kaufpreis.
Bei einer Eigentümerpartnerschaft wird dieser Mindestanteil zwischen den beiden Partnern zwingend zur Hälfte geteilt. Eine Aufteilung im Verhältnis 70:30 ist im Grundbuch daher nicht möglich. Außerdem können mehr als zwei Personen nicht gemeinsam ein Wohnungseigentumsobjekt erwerben.
Die beiden Hälften sind im Grundbuch miteinander verbunden. Sie können nur gemeinsam verkauft oder belastet werden: Ein Kredit, der auf der Wohnung besichert wird, erfasst immer den gesamten Mindestanteil und setzt die Mitwirkung beider Partner voraus. Für Verbindlichkeiten aus dem gemeinsamen Wohnungseigentum haften beide – unabhängig davon, wer die Kreditraten tatsächlich zahlt.
„Wer gemeinsam eine Eigentumswohnung kauft, sollte wissen, dass unterschiedliche finanzielle Beiträge nicht zu unterschiedlichen Eigentumsanteilen führen können. Wenn eine Person mehr Eigenkapital einbringt, sollte daher vereinbart werden, wie dieser Unterschied, insbesondere bei einer späteren Trennung, Todesfall oder einem Verkauf, berücksichtigt wird“, erklärt Alexander Winkler, Notar in Wien.
Ungleiche Beiträge vertraglich regeln
Aus dem Grundbuch ist nicht ersichtlich, wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat oder welchen Anteil an Kreditraten und laufenden Kosten übernimmt. Diese Punkte können vertraglich geregelt werden. Dazu zählen etwa die eingebrachten Eigenmittel, die Aufteilung der laufenden Zahlungen und die Verteilung eines späteren Verkaufserlöses.
Auch für den Fall einer Trennung oder wenn eine Person aus der Eigentümerpartnerschaft ausscheiden möchte, können bereits beim Kauf entsprechende Vereinbarungen getroffen werden.
Besonderheiten im Todesfall
Für Eigentümerpartnerschaften gelten auch im Todesfall besondere Regeln. Der Anteil der verstorbenen Person geht unmittelbar auf die überlebende Partnerin beziehungsweise den überlebenden Partner über, wenn keine Regelungen getroffen wurden. Er fällt nicht in die Verlassenschaft und kann daher auch nicht frei vererbt werden. Dabei können finanzielle Verpflichtungen gegenüber der Verlassenschaft sowie erb- und pflichtteilsrechtliche Fragen entstehen – beispielsweise, wenn Kinder der verstorbenen Person Pflichtteilsansprüche haben. Abweichende Gestaltungen sind unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Die Österreichische Notariatskammer empfiehlt daher, die wechselseitigen Ansprüche und mögliche spätere Szenarien bereits vor Abschluss des Kaufvertrags zu klären. Notarinnen und Notare prüfen den Grundbuchsstand, errichten die erforderlichen Urkunden und informieren über die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten.